物业税呼声渐紧 专家建议选择二三线城市试点
物业税似乎是一个让人不觉厌倦的话题，没有过度渲染的只言片语便会引来一阵讨论风潮。
各地两会上代表委员们“尽快开征物业税”的呼吁已不绝于耳，最近又有业内人士透露，海南将征收物业税以遏制房价飙升，这使得物业税讨论趋于白热化。
专家表示，征收物业税是必然趋势，目前比较稳妥的做法是选择部分城市或区域进行试点，使物业税真正“实转”。但是，物业税与房价是两回事，开征物业税的主要目的是完善财产税制和地方税制，调节收入分配和增加地方税收入来源等，开征物业税的一个核心和难点是如何对居民房产征税。
聚焦1 呼声四起 试点实转很有必要
对于从未离开人们关注视野的物业税，议论声浪一直此起彼伏。最近，又成为各地方两会代表委员们热议的一个焦点。
2月1日，媒体报道称，在广东省两会上，广东省人大代表，广州市地税局有关人士建议，广东应尽快探索征收物业税，以此限制房价过快增长。
此前不久的北京市两会上，北京市地税局相关负责人也表示，北京最早将在明年年底开征物业税。
作为北京市人大代表，SOHO中国董事长潘石屹也提出，在中国目前的情况下，要实行物业税以促降房价。
更有观点认为，北京在商业地产方面，已具备开征物业税的条件。
物业税这个常说常新的话题，如果仅从其“空转”算起，也已延续了近7年时间。2003年5月开始，财政部和国家税务总局在全国多个省市开展房地产模拟评税试点工作。试点工作分3批进行，分别在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展。
最近，业内人士透露说，深圳、海南或将先行试点征收物业税。此前，也有业内专家认为，北京有望率先开征物业税。海南省财政厅有关人士则表示，“目前还没有听说，也没有接到相关文件。”
对于此起彼伏的物业税“ 实转”传言，北京大学房地产研究所所长陈国强认为，选择部分二三线城市或区域作为试点倒是有可能。“征收物业税是一个必然步骤，但还有很多基础问题需要解决，比较稳妥的做法是在试点城市或区域使物业税真正‘落地’。而北京、上海等一线城市，由于其城市地位比较特殊，一旦物业税‘落地’对市场和人们的心理等都会产生较大影响。”他解释说，试点工作相对整体铺开而言有更多“灵活空间”，当然，是否实施还取决于决策层。
不过，“到目前为止，较少官方正式文件对物业税相关问题进行解释或说明。”陈国强提示说。
2009年5月，国务院批复了国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》（以下简称《意见》）。《意见》提到，深化房地产税制改革，研究开征物业税。
最近的一次表态是1月28日，国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周在国税总局网站的在线访谈中表示，物业税的改革目前还处在研究和准备阶段。
在财政部财政科学研究所税收政策研究室副研究员许文看来，这是国家税务总局对开征时间的明确回答，即目前并没有开征物业税的时间表。
其实，即使不考虑征管方面的条件是否具备，仅仅是考虑基本的立法程序，物业税也不可能马上出台，陈国强表示。
但是，越来越快的“大讨论”爆发频率表达着人们急切的心情，而这种急切的背后更多的则是对物业税何时征收、如何征收等问题的迷惘。
聚焦2 疑惑纷至 到底能否抑制房价
物业税的讨论得以“旷日持久”的一个很重要原因便是人们希冀以其平抑房价。通常认为，房地产持有环节的税负较低，从而加大了投机需求，造成了部分城市新建住房空置率较高、房价高企等现象。
地方两会代表委员们的言论也明显地表现出对物业税调控房价的期待。有关经济评论人士也认为，在废止土地增值税等前提下，物业税能够成为打击投机、高房价的重要武器。
“物业税与房价应该是两回事。短期内物业税可能导致房价下降，但长期来看，二者没有什么关系。”中国社科院财贸所研究员杨志勇说，当前中国房地产市场已经很微妙，在各种紧缩政策密集出台的背景下，物业税很可能会成为压倒骆驼的最后一根稻草。“在中国房地产市场还是卖方市场的现实下，很可能是买房人在承担税负。”
许文分析说：“总体上看，物业税并不是为了抑制房价而出台的一个政策，开征物业税的主要目的是完善财产税制和地方税制，调节收入分配和增加地方税收入来源等。”
他提出，开征物业税对房价影响的不同观点，涉及到对物业税制度设计和影响效果的不同看法。
从制度设计来看，一个分歧为是否将土地出让金纳入物业税。如果将土地出让金纳入物业税，则可以将一次性缴纳的土地出让金在以后年度分期缴纳，这是社会认为开征物业税可以降低房价的典型主张。
“但从理论上分析，土地出让金属于租金的性质，物业税属于税收的性质，两者不应该混同。同时，要将土地出让金纳入的话在操作上也有一些困难，如新旧房屋、不同性质房屋之间如何区别对待。”许文说。他进一步表示，学术界的多数意见是不将土地出让金纳入物业税范围。这样，社会上期望的将土地出让金纳入物业税来降低房价的结果可能不会出现。
即便如此，仍有人认为，物业税可以通过加大投资者持有房产的成本，起到抑制需求和市场过度投机的作用。对此，许文介绍说，研究表明，物业税对于房地产价格在短期内有一定的影响，但在长期内并无明显影响。国外实践也能证明这一点，很多国家实施了类似于物业税的房地产保有环节的税收，但仍然避免不了房地产投机和泡沫的问题。杨志勇也颇为认同：“美国开征物业税多年，次贷危机之前房价还不是照样涨？”
“总之，影响房地产价格的因素很多，决定房地产价格波动的主要因素不是税收，而是一定时期内的市场供求关系起根本性作用。”许文认为，在未能解决房价走高的根本原因时，不能对物业税抑制高房价有太多的期待。“税收的调控并不是万能的，对于包括物业税在内的税收的调控房地产价格的作用不能高估。”
聚焦3 如何对居民房产征税是核心
根据2003年十六届三中全会上形成的有关决定，实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。
在许文看来，从操作层面看，物业税开征的整体框架是将现有对房地产征收的房产税和城镇土地使用税合并，以及考虑纳入部分房地产收费，形成一个房地产保有环节的税种。同时，降低交易环节的税负，增加保有环节的税负。
据陈国强介绍，从世界范围看，在大多数成熟的市场经济国家，物业税是地方税中非常重要的税种，在地方税收收入中所占比重较大。各国设置的税率、征收方式上都不尽相同。“我国需要参考国外比较成熟的做法和经验。”
许文认为，目前，开征物业税的核心是扩大征税范围或如何对居民房产征税的问题。而对居民征收涉及到利益关系较广，因此在处理上需要谨慎对待。同时，在制度设计上采用什么计税依据、税率水平设计多少社会能够接受、如何给予居民基本住房的优惠和保证公平，以及现有的征管条件是否具备等问题，也是制约物业税出台的重要因素。不仅如此，如果按照国际通行做法，物业税采用房地产评估价值作为计税依据，则成立评估机构、完善评估技术等方面也是不小的挑战。
此外，陈国强表示，物业税由“空转”迟迟难以“实转”的原因还包括，一些问题尚未得到很好的解决，诸如，央产房、军产房等“公房”将来是否也纳入征收物业税的范围，各地物业税的起征点是否因平均居住面积的不同而有所区别，是否能对城镇居民的家庭财产状况尤其是不动产状况有较为客观的了解和掌握等等。
杨志勇提出期待：“如果要征物业税，我希望它是一种受益税，要回到十六届三中全会文件上来，开征物业税就应该取消一些税费，就需要区分存量房产与增量房产。如果一定要开征，税收优惠不应该以一套房两套房作为标准，而应该设定免征额，以金额为标准才更加公平。”他还认为，物业税应与地方公共服务联系起来，相应的税率也要考虑到地方所提供的公共服务，而不是政府想要征税就可以征。
至于税率，他认为：“从现实来看，物业税即使开征，税率也要定在很低的水平上，个人倾向于比当前的物业费还要低。有人说1%之内不算高，但如果看总价，就会发现实际上很高，征收时也是一个问题。”
无论如何，接受采访的专家一致表示，虽然物业税是我国未来税制改革的一个重要方向，但在各方面条件未能充分具备时，不应过快铺开物业税，而应进行深入的研究和准备。
中国指数研究院：二线城市上周领跑住宅用地市场
1月25日至31日，全国土地市场交易冷淡，重点城市量价齐跌。中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周监测的20个重点城市共推出土地172宗，环比减少3%，推出土地面积835万平方米，环比减少29%；成交土地78宗，环比减少41%，成交土地面积389.7万平方米，环比减少29%.
从土地推出情况来看，上周重点城市土地推出紧缩，但武汉市供应充裕，推出工业用地50宗，推出面积233万平方米，推出量位居首位，远超其他19个重点城市。从土地成交情况来看，上海成交18宗，成交宗数位居首位；天津成交106万平方米，成交面积位居首位。
从住宅用地供应情况来看，上海、南京住宅用地供应量位居首位。其中，一线城市沪、穗两地共推出7宗，二线城市有10个推出。成都推出7宗，推出宗数位居首位；南京推出住宅用地面积55万平方米，推出面积位居前列。
值得关注的是，上周京、沪、穗、深均无住宅用地成交，二线城市领跑住宅用地市场，大连成交住宅用地12宗，成交面积89万平方米，成交量位居首位。
另据了解，上周住宅用地成交均价为1855元/平方米，环比下跌64%.住宅用地平均溢价水平为55%，溢价在50%-100%的共5宗，溢价在100%以上的共2宗，品质较好的地块仍然受到开发企业的追捧。宁波上周住宅均价为4282元/平方米，位居首位。宁波江北投资创业中心核心区C区3号地块以5740元/平方米成交，成为上周重点关注地块。
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