他谈到，从全球范围来看，我国在全球零售消费排名逐渐提高，绝对数量在增长。从城市比较来看，内地一二线城市购物消费吸引力逐渐提高，北京和上海逐渐挤占了香港的份额。

　　他还提出，商业地产

　　以下是金勇演讲实录：

　　主持人：欢迎大家回到会场，经过一天半的议程，今天下午的论坛将继续精彩。中国房地产并非是城市化进程中的简单元素，包括资本市场与产业链条的合理配置才能完成完好的行业未来。今天下午的论坛主题就是：从华尔街到上海世博中国房地产新边疆。当然，我们首先开始的还是我们的演讲环节。首先我们有请世邦魏理仕首席运营官金勇，主题：中国一线城市商业地产观察。

　　金勇：我是讲一下咱们一线城市北京和上海，包括香港整个商业地产的一个调查，我是两部分。第一部分，我们做了一个全球商业地产调查，我向大家汇报一下结果。第二，讲一下为什么商业地产是以服务为主的，住宅开发至少现在阶段还是类似一个制造型企业，所以是两个部分。

　　金勇：这个是前不久刚刚发布的一个2010年的全球零售业、商业整个房地产的一个调查。我们是从2008年开始，2008年我们用了一个统一的方法论，在全球用了这样一个在未来时间点上可以有一个可比性。这个调查我们调研了300家大型零售商，而且是全球性的，他们在98个国家、197个城市营运情况。零售商297家采样基本上是全球性的。根据各个城市市场出现率、零售商名录及专业人士观点进行选取，根据调查结果，再根据不同地区、不同零售业态、市场需求进行更加细的分析。这是结果之一，看到我们全球零售业国家的排名。在这69个国家里，从08年开始在全球有一个统计排名。我们可以看到中国在2010年的时候是第五名，从去年第七名上升到第五名。英国、阿联酋、美国、法国，我们比日本高了。香港是单独放在里面，如果香港放在中国，排名还会更高。

　　金勇：这个说明了一个很强的趋势，近期内由于我们国家整体的GDP还在增长，人均消费水平还在上升，所以我们是在全球范围内是逆势而上的。别的国家在整体上来讲，美国、英国、阿联酋、法国、日本都是在下降，我们绝对数是在增长，相对数上自然而然攀升比较快。现在到城市里面可以看到比较清楚，香港还是排名第五。香港没有太大的变化。以前香港能进入第五的时候，有很多是由内地的购物人群去抬起来的。但是现在我们看到北京、上海，包括一些二线城市购物、品牌都已经发展很好了，所以香港是一个持平的。很多内地的现在没有必要一定要去香港购物了。这个是从我们感观上来讲是能够理解的。北京上升很快，从去年第九名上升到今年第六名。

　　金勇：而且有一个比较奇怪的现象，大家请看上海，上海也是上升很快，从第12名上升到第8名，相对来讲北京比上海好。这个是因为北京对国际品牌的吸引程度要比上海还要有吸引力。这个相对来讲比较细，直接感观我看到这个结果后也是有一点疑问。我们直接感观的时候，感觉上海的国际化比北京多。但真正做量化分析的时候，实际上北京是超出上海的。

　　金勇：然后还可以看到一个有趣现象，一直都认为东京是一个零售商的非常都市、非常中心的地方，但是东京比北京要差。这个其实有一点奇怪。但是另外我们要看到零售最重要的事情是人口的结构。东京人口结构老化程度很快，进入老龄化的程度也很高。真正零售在东京是一个往下的趋势。但是东京零售业态和管理有很多可以借鉴的。我觉得我们国内零售管理、商业管理，应该能够从东京得到的借鉴要比能够从美国得到要多。

　　金勇：进入到奢侈品，高档时装、高档奢侈品，LV这些大品牌或者是这种奢侈品品牌，可以看到北京对奢侈品牌吸引度还是一样的，还是第六。上海从第八上涨到第六，香港这个是第一的。中国人实际上对奢侈品牌追求度要比全球任何一个国家的人对奢侈品牌追求度都要高。这个是咱们能够感觉到的，我们现在有数据来证明这个事情。伦敦一直是一个国际化对奢侈品牌很有吸引力的城市。但是从绝对数来看，伦敦是一个持平的。相对起来，有些比如美国的城市相对弱一些，实际上美国队奢侈品牌，特别是高档奢侈品牌这个消费实际上不是特别高，有时候要到他那个环境才能知道。

　　金勇：这是整个关于全球商业的调查，结论就是：中国零售全球化程度快速提升，引入国际品牌数量和鼻比例越来越高。北京比上海稍微高一些，香港还是领先。但是我们已经比东京零售的这种水平要高了。

　　金勇：下面讲一下商业地产实际上是一个服务产业，跟住宅开发不太一样。住宅开发整体从商业模式说有一点像生产型企业。他主要的元素就是要有规模。商业地产元素更多是后期的，一个是招商，一个是经营和运营管理。时间比较长，周期也比较长，更多偏向服务产业一种模式。要比较起来，制造产业在规模里面做得越多，利润率越高，产品可以标准化。就是我们谈到房地产里面产业化实际上更进一步往制造业里面发展。流水线，大兵团作战，包括整个管理结构也比较简单。服务产业要扩充规模的话，利润率是下降的，这个可以通过简单模式来看到。

　　金勇：产品基本上没有非标准化。服务产业要标准化产品了，收费就下去了。产量小。团队也往往是小团队。包括区域、服务的范围。用一个比喻，一个妇女需要十月怀胎生一个孩子，你要把十个妇女放在一个屋子里，即使花一个月什么也没有。以销售为主的和商业的开发和运营是差别有点大的。举个例子，制造产业有一个研发成本、有一个设备成本，材料、销售和人力管理成本。但是在制造产业里面，服务的成本跟产量的量相关度不高。这个就是我们所谓说的规模效应。要是生产2000件，大概利润率是28%，生产4000件，利润率44%，这是一个非常好的正面的规模效应。

　　金勇：以专业服务企业来看，服务企业管理要复杂，三个分析员需要一个主管，三个主管需要一个高级主管，高级主管需要总监，这个变成很贵的东西，然后工资也高，规模和服务成本非常有关系，而且是一个成梯形往上升。规模越大，成本你规模上升的还要快。要是完成两万块钱，还有43%利润率，你扩容了，需要招高级主管，利润率就下去了。这个模型很简单，但是这个说明，昨天恒隆地产陈启宗讲了服务业和制造业完全不一样，真正要做好一个商业地产，整个从管理模式、从经济效益来看都是不一样。中间主要还是人的事情。你最后还是要增加，因为你还是要做规模。像我们现在是全球最大的房地产服务商，但是实际上讲起来我们内部管理起来很复杂，做这么大后，最大困难点就是怎么把成本管理下去，怎么样让成本不是呈三角形、梯形方式往上涨，而是一种合作的方式。

　　金勇：这个就是我今天要讲的事情，一共是两个部分，第一部分，整个在全球做的商业化全球化调查。我们可以看到北京、上海都有很好表现的。第二，商业房地产真正管理模式、经营模式是跟现在房地产开发企业模式还是差别比较大的，谢谢！